70年后自动续期的五点瑕疵
近年来，内地产妇赴港产子风气渐长。港府虽然在入境手续和医院费用方面提高门槛，但意不在限制，更不在杜绝，而是在确保本港产妇享有医疗资源不受影响的前提下适当顾及未来劳动力供给短缺问题。从某种意义上讲，港府的态度使得更多的内地产妇甚至在怀孕之前就萌生了赴港产子的念头。不过，真正促使内地产妇赴港产子的原因是香港优越的社会保障制度。与内地相比，港生子女的优势在于他们可以从诞生那一天起就得到出生地政府依法在免费教育、免费医疗、失业救济以及退休养老保障等方面做出的承诺，进而免除父母对子女一生基本生活条件的顾虑……传宗接代当中的财富意识至少是和私有制及家庭与生俱来的。在中国，公有制的历史不算长，而且几乎没有改变人们希望在有生之年为后代置下一份家产的传统观念。对于绝大多数内地家庭来说，赴港产子并不是人们的理想，但对于私有住宅的子女继承，裨使下一代在生活上有所庇护，倒是十分专注。这显然与住宅特有的保值增值功能有关。
上述传统观念无疑是《物权法》做出“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”规定的一个重要原因。就住宅的私权来讲，此次《物权法》的贡献不在于规定住宅用地使用权的期限为70年，这在以往的法规框架中就有明确的说法，而恰恰在于所谓期满之后的“自动续期”。按照这一法律规定，在不考虑遗产税的情况下，老子购置的住宅可以传给儿子，儿子又可以传给孙子。
虽然我确信自己具备将私有住宅传给子孙的能力，但我怀疑，不在少数的人，甚至可能是大众，即使一生劳动，也未必能够全资购买一套像样的住宅并留给后代。由此而来的问题是，考虑到土地资源供给有限和住宅价格上涨等因素，如果不是所有家庭都可以平等地通过合法劳动拥有各自的住宅，那么，上述法律规定势必在下一代人当中将上一代人之间已经存在的社会财富分配不公平问题变得更加严重，导致一些人生而富有，另一些人生而贫困。
没有任何理由让一部法律成为“富人的孩子是富人，穷人的孩子是穷人”的制度性依据。在我看来，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”这一法律规定至少存在以下五个方面的重大瑕疵。
一、对私权的过度保护
公权与私权是物权当中一对最基本同时也是最复杂的概念。其中的关键在于，公权既是对私权的限制，也是对私权的保护。公权之所以被看作是对私权的限制，不仅是由于二者不可同时成立，一项公权必然否定一项私权，反过来也是一样，也是由于任何一个经济体必须拥有适当的公权，以满足全体成员对公共产品的需要。公权之所以能够形成对私权的保护，主要是从公平与正义的角度出发，利用公权的权威性保护所有社会成员平等地获得私权，而不是放任部分社会成员私权的无限膨胀，以及另一部分社会成员私权的无限萎缩。这是对私权在全体社会成员范围内的保护，而不是针对部分社会成员的保护。考虑到财富的时间价值，该等公权对私权保护在两代人之间所发挥的作用应当比对同一代人发挥的作用更大。
住宅的私权总是与土地的私权联系在一起的。虽然国内尚不承认住宅用地的私权或私有制，但就私权的相对性和有限性来说，在一定期限内拥有的土地私人使用权与名义上永久的土地私有制之间并不存在本质的区别，或者说二者之间的差距在当今世界已变得越来越小。实际上，在限制私权方面，一些国家实行的住宅用地私有制与不涉及所有制的定期租地权相比，很难说哪一种制度更加严厉。比如，日本的定期租地权制度要求承租土地的一方必须在50年期满后将土地恢复原状交还出租方。这看上去似乎比住宅用地私有制在限制私权方面更加严厉，但是，由于法律授权政府对私人财产继承课以重税，并且该等赋税的压力往往大到纳税人不得不放弃被继承的住宅而任由政府将其拍卖并只接受占拍卖所得非常少量的货币性财产的地步，因此，出于寿命上的考虑，当你在35岁购买一套附带土地的住宅时，实际拥有的私权在时间上不一定比50年定期租地权更长久。
如此说来，不实行土地私有制的中国由于在住宅用地使用权上选择了较长的70年期限，因此在限制私权方面已经是不够严厉的，而期满后的自动续期使得对住宅用地私权的保护明显处在过度的状态。
二、为长期经济增长设置障碍
亚当斯密的“土地是财富之母，劳动是财富之父”学说最准确地揭示了人类生产活动的奥秘。的确，所有财富都是劳动创造的，因此人们只能劳动致富。与此同时，土地作为最基本的生产资料，在一切劳动成果当中都包含着其必要的价值含量，因此提高土地的利用效率可以创造更多的社会财富。
人们所说的GDP增长，是就业人数增长或劳动生产率提高或二者兼而有之的结果。显然，对住宅用地私权的过度保护使得该等权力的继承者可以无需自身劳动而轻松享受上一代人的劳动成果。当他所继承的住宅用地不够大时，能够以较少的劳动来满足自己的生活需求；当他继承的住宅用地足够大时，甚至可以完全不劳动便过上富裕的生活。接下来，当劳动不再是获得财富的必要手段时，劳动必然受到轻视，而且可能由于劳动本身的艰辛程度而受到某种程度的厌恶。在这种情况下，一个国家的长期经济增长目标势必会受到影响。糟糕的是，在中国全面进入老龄化阶段之后，劳动力供给将出现短缺，而轻视劳动必然加剧这一短缺现象，以至于无法排除未来经济增长放缓甚至出现负增长的顾虑。
在很大程度上，许多发达国家实行大比例遗产税或者较短定期租地权的原因，就是为了防止在后工业化阶段出现本国劳动力供给不足。事实证明，在限制住宅用地私权上提前做出这样的法律安排是非常必要的。
另一方面，大批量建造的住宅通常有着较短的建筑寿命。据说，按照国内标准建造的住宅，设计寿命仅为60年。从会计核算的角度讲，如果一项固定资产因有形损耗或无形损耗而基本上丧失了产生未来经济利益流入的能力，就应当将其一笔勾销。所不同的是，住宅的寿命不等于土地的寿命。如果因为住宅寿命的终结而将土地的使用价值置于荒废状态，无疑降低了土地的利用效率。我甚至怀疑，国内将住宅用地使用权期间规定为70年，而不是与建筑设计寿命相等的60年，是一种忽视土地价值的表现，本身就是在降低土地利用效率。至于期满后的自动续期，无异于在降低土地利用效率的道路上走得更远
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