国外投机资本如何搅动中国房产市场
近两年美元汇率一路走低，加上中国进出口方面的大额顺差，因此国际社会要求人民币升值的压力很大。在这种情况下，国际“热钱”下注人民币升值，“热钱”通过各种渠道进入中国市场的蛛丝马迹清晰可寻。地下钱庄之外的其他通道
热钱确实进来了。至于进入中国市场的热钱规模到底有多大，经济学界目前猜测的最高数字是1000亿美元，而且认为这个数字还有持续上升的趋势。有专家估计，2002年全年的国际“热钱”流入不低于300亿美元。2003年大概在300亿美元以上。2004年，我国2067亿美元的新增外汇储备中，贸易顺差320亿美元，外商直接投资606亿美元，新增外债350亿美元，余下的797亿美元扣除掉正常的非贸易及个人往来200亿，约600亿美元即是“热钱”。当然这只是一个大概的数字，已进入热钱的真正规模是多少，并没有来自权威机构的统计，似乎也无法统计。
有人说，我国资本账户尚未完全开放，热钱很难明目张胆地大规模进出。不错，但虎视眈眈的热钱就像火山爆发的岩浆一样，它们会沿着政策和管理的漏洞与空隙不间断地蜂拥渗透。事实上，每个国家的政策和管理都有漏洞、空隙。热钱如果想进来，都可以找到合法的身份。资本账户未完全开放，可以绕过资本账户，采取虚假贸易或非贸易形式，通过经常帐户进来，也可以直接通过已开放的资本账户部分，进来后或者不即刻进行实质性投资，或者将资金用作它途。至于通过地下钱庄等非法通道流入，更是防不胜防。
“热钱”如何入市
通常，热钱的特点是“快进快出”，且吞吐量大，要求高流通、低风险、获利快。从这个角度讲，股票、债券是热钱最好的选择。它们迅速进入股市债市，通过抬高股价的方法，可以在证券市场上大赚一把。当普通投资者跟进时，这些热钱就会乘机退出，导致大批盲目跟风者被套牢。一般来说，房地产根本不是游资的选择，因为流通性实在太差，且千房千面，每一套房源都要单独评估、单独销售，简直是游资的恶梦。
但是，现在的中国，由于制度性原因，股市低迷不振，而快速飙升的房地产价格则正在向美国靠拢，房地产市场的高收益率对热钱具有无比的吸引力。至于中国坚守固定汇率的决心，短期可视而不见，倘若8.27的汇率不变，而是内部通胀，房价也会随着物价进一步上涨。因此，无论是人民币升值汇率涨、或是人民币贬值物价涨，并以此伺机等待人民币升值获利，购买房地产都是两相得宜的事。有境外投机者窃笑着说：外行看热闹，内行看门道，目前8.27似乎牢不可破，如果简单地将美元兑换成人民币那是初级投机者，而只有将兑得的人民币购买成房地产，才是成熟的投机者。
显然，一语道破了“热钱”瞄准房地产投机的天机。难怪2003年底，笔者在台湾学术交流时，当地一金融机构高级管理人员告诉，说他前些年炒大陆的股票，亏了近2000万，后来再也不敢炒A股了，而是自2002年起陆续在上海购买了28套房，并且还将继续购买。我问新台币怎么进去，他神秘地说：“你搞金融的，难道不懂？东莞、苏州那么多台资企业……，况且?通过地下钱庄是一件非常简单的事?只不过风险要大些。”
三年来，美元相对于其它主要货币已经贬值38%以上，人民币盯住美元，因而相对地也有不少贬值，虽然我国2004年的房地产价格总体上涨不到20%，但对于外资购买力而言，中国的房地产价格反而是下降了。两年过去，这位台湾同胞在上海的28套房子，相信该已赚得盆满钵满，当然，这还不包括他以后购买的更多套房子。
引发银行系统性风险
有人说，目前外资在内地地产投资中所占的比例不过10%左右，掀不起什么大风大浪。甚至还有人说，从长期来看，一定程度上的“热钱”进入有利于促进房地产市场的发展，既可扩大房地产资金来源，也可将国外比较规范和成熟的运作理念引入中国房地产市场。
对前一种观点，事实上上海的一项调查已经表明，尽管外资在我国房地产投资中所占比例不过10%左右，但却占了高端市场比例的40%多。和股票市场一样，如果有人控制了一只股票40%以上的份额的话，他就被称为庄家，并可操纵股价。有人分析，今年一些房地产商之所以提出“转战二三线城市”的口号，其实正像暗合股市庄家炒作二三线股，是为一线资金撤退做掩护。这几年，许多城市的房地产价格翻番，少数项目涨了七八倍。这种情况的出现，原因很多，难道其中不无外资庄家的炒作效应？目前仅从可比人口密度和房价收入比两项指标看，我国的房价实在是太高了。现在，我们是否需要下决心打击房地产市场庄家，截断他们的资金来源，阻止股市悲剧在房地产市场重新出现？
至于后一种观点，其实不值一谈。中国的事情常常是“屁股指挥脑袋”，如果这不是一句我们司空见惯了的陈词套话，那么，该言论的背后一定代表着某种特殊利益集团，或者本身就是房地产行业的成员。
房地产泡沫显而易见，泡沫的危害不言自明。购房的款项80%由银行按揭，房地产开发的资金75%由银行提供。一旦出现支付危机抑或恶性通胀，银行业的系统性风险随之发生，社会动荡的风险恐怕也可能即刻出现。
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