预售款专户管理 房地产行业或遭"更具威慑力"调控
2007年03月27日 07:05于兵兵
昨天，本报独家报道《相关部门酝酿商品房预售款专户管理》，引起市场广泛关注。记者进一步从建设部相关负责人处得到证实，该管理办法确在研究中。银行人士则表示，继年初央行发布关于二手房交易款专户管理要求后，对开发商所收取的一手房预售款进行专户管理没有技术障碍，可操作性很大。
总部坐落在深圳的一家大型民营房地产开发商曾公开表示，对开发商预售款进行专户管理将是比土地增值税“更有威慑力”的宏观调控利剑。“一旦政策开始执行，将成为土地增值税后又一宏观调控重拳。开发商资金链将面临重大调整，并可能影响未来楼市供给和价格的形成。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚评价。
对房屋销售款进行专户管理并非首次提出。今年初，建设部、中国人民银行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，为房地产领域的销售款进行专户管理首开先河。通知明确提出在二手房市场建立易结算资金管理制度，要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，以杜绝擅自挪用预售款，伤害购房人利益的行为。为此，记者从建设银行总行了解，建行近日已经专门设立了“房易安”账户业务，作为存储和管理房屋中介机构二手房交易资金的专用账户。
“因为央行对商业银行具有审核、监管、处罚等众多权力，央行的文件一般都会得到各商业银行的严格执行。”上海浦东发展银行某支行行长向记者表示。据介绍，目前银行对公企业账户分为“基本账户”、“一般账户”、“临时账户”和“专用账户”四类，一旦将一手房预售款也规定为专用账户，银行将按具体要求对账户资金的使用进行监管。
“银行在设立账号时会对开发企业的销售情况、现金流进行详细调查，如果开发商不将预售款存放账户申请为专用账户，一旦发现违规将受到相关处罚。”银行人士称。
上海、江苏等地开发商和银行人士介绍，此前，一些银行也有对开发商预售款进行专户管理的要求，但执行上并不统一，即使有预售款专户，在用途监管方面也相对宽松。“一般来说，只有开发商在该银行有贷款纪录时，银行才要求对其预售款进行专户管理，以监督其现金流。”
据了解，关于一手房预售款专户管理，深圳市曾出台地方性草案。具体做法是：预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，开发商不得自行收取。预售款只能用于本项目预售房地产的开发建设，不得挪作他用。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向预售人划款。但据称，目前这一政策在深圳还没有正式落实。
开发商资金链将进一步紧张
可能迫使一些开发商抛售部分楼盘以保证现金流
“对房屋预售款进行专户管理将导致开发商的资金链进一步紧张，可能迫使一些开发商抛售部分楼盘，以保证现金流，房价从而下调。”专家称。同时，上海兴海房产综合开发公司副总谢国亚表示，“为了防止部分开发商挪用预售款，造成楼盘烂尾，伤害垫资工程建设单位和购房人利益，对预售款进行专户管理将是必然趋势。”
对于预售款专户管理比征土地增值税“更有威慑力”的说法。开发商大多表示，与二手房销售款进行专户管理不同的是，因为大量开发商依靠挪用预售款进行滚动开发，一旦由银行控制、监管开发商的预售款使用途径，开发商资金链将受到重大影响。华东一家大型房地产开发公司总裁则向记者解释，虽然此前有明确规定，各地商品房在未封顶(高层在主体结构完成2/3)前不得预售，但大量开发商在没有达到标准时就开始销售。提早收回的销售款除了归还工程建设单位的欠款外，还要偿还银行贷款，甚至用于新的土地收购，力求以最快速度达到规模扩张。
“今年两会期间，曾有代表委员对商品房预售制度提出置疑，很大一部分原因就是开发商在预售阶段的潜在违规动机可能带来资金坏账风险，对银行、建设单位和购房者带来损失。”专家表示。而建设部、央行此前对二手房交易市场提出的“结算资金专户管理制度”将为一手房市场的预售款管理提供技术借鉴。
来源：上海证券报
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