规划权是谁的提款机？
规划权是谁的提款机？这是发生在北京某高档住宅小区的真事。一个有点背景的人，帮助一个职业学校获得了10万平方米土地的开发权，并申请了2.16万平方米的建筑面积。学校为报答他的神通，分给他4000平方米占地和一个楼座，1.08万平方米建筑面积。他借此获得了农业银行2000万贷款，有了原始启动资金。后来经过一系列特权运作，一个楼座变成了两个楼座，建筑面积更被提高到4.4万平方米。按理，拿到了这么大面积的红头文件，已经可以满足了。可是开工建设后，熟稔规划运作的开发商，却有点把持不住了，最后的建筑面积超过5万平方米。后来在办销售许可证时稍稍碰到一点麻烦，可也懒得去走那么复杂的程序。为了压低成本，便找了规划委的一名主任科员，制造了一个复印件，把建筑面积由4.4万平方米改为4.9万平方米。如此一来，竟然就从稀里糊涂的政府官员那里拿到了后续的所有正式批件。
后来在办产权证时，碰到了政府权威部门测量这个障碍。如果实际测量大幅度超出正式文件所规定的面积，就要遭受罚款。他花心思搞掂了测量部门，把整体测量改为分户测量。这样就把所有的违规都避开了。经过一系列特权运作多出来的面积为：5.08-1.08 = 4万平方米。按每平方米10000元的售价，去掉4000元的成本，每平方米多收入6000元。多出来的4万平方米多收240000万元。一个特权运作下来，一个占地4000平方米的建设项目，就多贡献了2.4亿多元，不能不让人动容。这个小区名为高档家园，实际非常狭促，没有地面停车场，楼座四周只有一条单车道，开车技术稍不过关，常常会碰到墙。后来，因为学校的草场被巧妙地用作了小区的活动场地，引起学校的诉讼。而且楼房的建筑质量太差，业主不断投诉，问题一直没法解决。业委会经过努力，法院、公安机关、人大代表也切入了，这才把上面这些故事给折腾出来。
这个案例不大，但是典型。它显示了规划权力是怎样在两年之内把一个两手空空的人迅速造就成亿万富翁的。行政权力，可以是一把手，也可以是体制中的一个环。一个处长、一个科长、一个办事员，只要是在关键岗位上，就可以形成很强的特权。在他通过一系列关节获得规划委4.4万平方米的红头文件，已经不容易。而其后违规增加的部分，是一笔超额红利。
这个案例还显示了，开发商的暴利，往往来自于对公共权利的掠夺。扩展出来的4万平方米，那是原本1.08万平方米业主的公共空间，那是他们的草地和活动的地方，可是现在却被精巧的算计与行政权力这个帮凶剥夺了。本来一个占地4000平方米的地块，建设1.08万平方米已经勉为其难了。可是，当1.08万平方米被放大了4倍，还冠冕堂皇地走过了所有的行政审批，使得行政权力沦落为开发商掠夺公共利益的帮凶。
这个案例揭示了一个重大的主题：规划权是地方政府的提款机！所提款项想给谁就给谁。房地产的真正奥妙在规划。到底土地上可以批多少建筑面积，可以建什么样的物业，不归规划部门的专家说了算，而是归主管市长或者部门一把手说了算。一把手都知道规划的利害。不站在一条线上的规划局长，就必须靠边站。
说到这里，我们就进入了中国房地产开发体制的核心地带。在西方，城市总体规划和祥规一经立法机构通过，再大的行政长官都没有调整“规划公器”的权力。而在中国，“规划公器”则是城市政府手中可支配的资源，需要一把手与时俱进地拍板作出调整。
类似的故事太多了：市民买房子时，被承诺过有一块很大的公共绿地或是广场，可是住进去以后，那块绿地却建起了另外一栋住宅。有些楼盘简直成了握手楼，公共空间十分狭小。说起来，每个城市都有具体的楼间距的规划条例，如果去认真核实原始规划要点，许多问题都会昭然若揭。但是，那些问题能够解决吗？
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