房价急速上涨预示泡沫面临崩溃？
2006年12月25日 来源：上海证券报 作者：袁秀明中国这几年房价连续上涨，租金却基本不变，说明房价上涨多为非理性。大量资金为追求高利润涌入这个市场，使房地产市场泡沫化程度加深。地方政府助推，国内外热钱与房地产泡沫互相促进，吸引潜在购房者蜂拥追捧，成就了现今的高房价、开发商的高利润以及经济的高增长，这种发展模式是非常危险的。
我国房地产价格进入快速上升轨道，已持续六七年时间，期间与宏观经济彼此推动，特别受到奥运会、世博会等重大事件影响，先是北京、上海等大城市，之后是二三线城市房价持续上扬。数据显示，2006年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6%，北京以10.7%涨幅居全国之首，最近的连续５个月同比涨幅超10％，中心城区二手房单价突破万元关口。房价的非理性上涨，明显表现出泡沫特征，且有愈演愈烈之势。而今，奥运会等的促涨作用已近强弩之末，宏观调控如影随形，房地产价格还能狂涨多久？
自2005年初房地产“新政”启动以来，中央政府推出了一系列疾风骤雨式的密集调控措施，这种措施在今年内更以强劲的姿态推进。3月5日，总理政府工作报告明确提出，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快问题，进一步表明中央政府调控房价的决心。从2006年4月起，国务院连续出台多项调控房价措施，明确房价上涨责任在地方政府。5月11日，七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。7月24日六部委又联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等。
政策出台需要市场一个消化过程。近年来，国家对房地产市场调控措施越来越细、力度越来越大，但效果一直不理想，全国大多数城市房价持续攀升，部分中心城市房价上涨加速。各地房价上涨冲动大，地方政府对宏观调控措施有明显软化和抵触行为，使宏观调控措施滞后效应甚为明显，中央政府对这种调控效果甚为不满，可以想象，如果调控时滞期过去，仍未看到政策效果的话，宏观调控政策定会再次重拳出击，抑制高企的房价。在市场供过于求、资金来源趋紧的情况下，房地产价格继续走高将日趋艰难。
从目前看，房地产业无论交易量，还是交易面积都在下降，开发商资金压力加大，部分开发商已把土地所有权抵押给多家银行，北京高档住宅成交量出现惨跌局面，各个售楼处门前冷落，“有价无市”局面日趋明显。资料显示，体现供求关系的市场消化系数（市场实现吸纳量/市场有效供应量）已由去年1－9月的1.10649大幅下降为今年1－9月的0.5783。此数据表明购房者的观望气氛浓厚，市场消化能力减弱。
有报道称，最近山西煤老板组成的“看房团”到北京看房，但订单寥寥，显示出北京房产已非比从前。以前开盘前有大批购房者通宵达旦排队，现在开发商需付钱请购房团来看房，房地产市场的卖方市场已经转变为买方市场。同时，以前大量流入中国购买房地产的热钱，很可能择机选择抛售，对房价将有促跌作用。外资购房设限，开发商为这部分资金准备的供应量将成为空置房。近年来中国房价一路上涨，但是空置面积始终高达１亿平方米以上。商品房销售一旦出现困难，实力不强的房地产商很可能会垮掉。这些房地产商在垮掉前会抛售未售出的房产。巨大的空置面积，使高房价无以为继。
资产的价格会有一定的泡沫，但泡沫总是要崩溃的。而且，泡沫越是接近崩溃，价格上升就越快。从理论上看，泡沫存在概率越小，需要用来补偿泡沫破裂损失的预期收益就越大。房价无理由快速增长正预示着泡沫崩溃即将来临。此外，令人对高房价怀疑的是，如今房子租金较为便宜，也相对稳定。甚至有些地方租金反而下跌。一个健康的房地产市场，房价应该与房屋租金同步上涨。可是中国这几年房价连续上涨，租金却基本不变，说明房价上涨多为非理性。大量资金为追求高利润涌入这个市场，使房地产市场泡沫化程度加深。
目前看，房地产泡沫还会维持一段时间。其原因，一方面资产价格泡沫一旦形成有个自我维持期；另一方面，政策有个时滞期，市场上大多未封顶楼盘已批准预售近半年甚至更长，正常情况下销售回款多，开发商还未显现出资金链问题。政策的真正效应会在2007年年中见效。事实上，房产供不应求，房价上涨的内在动力应归结于现行房地产融资模式与预售制度。房地产开发需要大笔资金，预售可提前回笼资金，房地产商就可造成一种气氛，让消费者产生房价上涨预期，从而刺激需求。近些年，地方政府助推，国内外热钱与房地产泡沫互相促进，吸引潜在购房者蜂拥追捧，成就了现今的高房价、开发商的高利润以及中国的高经济增长。这种发展模式是非常危险的。
如今，距北京2008年奥运会开幕还有一年半时间。由于预期2008年后北京房价可能发生变化，一些人将及早采取行动，出手囤积的房产，这很可能成为房价下跌的导火索，若恰巧发生在调控效果显现的明年年中，那么2007年下半年或2008年上半年，北京房价将很可能发生理性回归，而且整体房价下调将不可避免，而其他地方的房价也可能会随着北京房价的回落而趋于理性。
（作者为中国社科院经济研究所经济学博士）
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